Новости Словари Конкурсы Бесплатные SMS Знакомства Подари звезду
В нашей
базе уже
59876
рефератов!
Логин

Пароль

Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условия

Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условия.
Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции МИИГАиК


На тему:”Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости
в условиях конкуренции”.



Преподаватель:
Фирсова В.А.
Студенты:
УТФ-4-1 Болотцева О.В
УТФ-4-2 Кулаков О.А


В настоящее время , когда в России появилась нормативная база купли и
продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств
предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости
предприятий и объектов недвижимости ( в том числе земельных участков ) ,
при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества,
определении базы налогообложения, страховании имущества , выделении доли
участков предприятий , реорганизации , ликвидации , а также использовании
прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок
недвижимости начинает обретать цивилизованные формы , начинает
формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому , все большее
значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта
недвижимости.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет
множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью,
следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на
нее .
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора ,
действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных
покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость
объектов недвижимости .
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -
доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах
отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер
дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем
дольше вы получаете доход , тем лучше .
Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен
принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от
использования данного имущества .
Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как
единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс
включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств ,
материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов
предприятия на определенный момент времени .
В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды
оценочной стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи
предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при
осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании
имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании -
залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость
.
При проведении оценки необходимо определить каждый компонент
имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые)
факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее
впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может
быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним
оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером
неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный
тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам ,
расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры ,
предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую
цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной
компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких
нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного
покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в
сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать
потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких
возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их
вклада в суммарную стоимость .
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно
получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при
соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют
рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают
давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение
стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке
как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный
момент времени при выполнении следующих условий :
мотивация продавца и покупателя является типичной ;
обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными
консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ;
имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное
предложение ;
платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом
;
компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена
договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .
Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить
непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных
сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида
недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей
территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов
доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего
региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя
объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.
Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий
финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости
уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка .
Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать
рыночную реакцию на условия финансирования.
Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если
отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден
соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно
времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретени
Умар.Ш. был тут !!!!!
 
давайте изгоним мат !!!
 
ДОБРОЙ НОЧИ ОТ Ъ
ЛОКИ ИНО
 
ДМК МЭ
 
где инфааа?