Новости Словари Конкурсы Бесплатные SMS Знакомства Подари звезду
В нашей
базе уже
59876
рефератов!
Логин

Пароль

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов нед

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов нед.
Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости Министерство образования Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение высшего профеСсионального

Тюменский государственный нефтегазовый
университет
Институт нефти и газа



Кафедра менеджмента
в отраслях ТЭК



КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»
Вариант № 7



Выполнил: студент заочного


обучения


гр. МОзс – 01 Калачев С.А.


Проверил:



Тюмень 2003



Содержание

1. Определение нормативной цены земли 3
2. Метод капитализации дохода и его использование при
оценке объектов недвижимости 5
Список использованной литературы 10



1.Определение нормативной цены земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется
нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной
ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен
Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому
постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения
экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в
собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю;
передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог
земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным
законодательством РФ.
Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ
минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная
цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере
пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади
земель соответствующего целевого назначения.
Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100
руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и
поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного
строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и
животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой
категории плательщиков.
Местным органам государственной власти по этому постановлению
предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе
повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.
Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации
заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не
ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный
механизм, либо тайный сговор участников сделки.
В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена
земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за
единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ
от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был
изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной
цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По
этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права
уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также
повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения
нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации
"О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних
ставок, приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются
по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон
определяются в соответствии с экономической оценкой территории и
генеральным планом городов.
В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом
"О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-
10.
В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон
градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных
участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы),
например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере
удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной
ценности. Ставка земельного налога используется также при определении
нормативной цены земельных участков.

2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке
объектов недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что
цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна.
С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость,
определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату.
Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены
с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики
рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения.
Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.
Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов
в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение
доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки
от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в
целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа
здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При
оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего
объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения
будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента
капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к
доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости
производится по формуле:

Умар.Ш. был тут !!!!!
 
давайте изгоним мат !!!
 
ДОБРОЙ НОЧИ ОТ Ъ
ЛОКИ ИНО
 
ДМК МЭ
 
где инфааа?